Immobilienbewertung ist unkomplizierter als es scheint – Gutachter und Sachverständige 3/3

Frage: Welche Gruppen von GutachterInnen und Sachverständigen gibt es?

In Deutschland existiert kein allgemeingültiges Sachverständigengesetz.

Dies bedeutet, dass die Begriffe „GutachterIn“ und „Sachverständige“ nicht gesetzlich geschützt sind. Eine missbräuchliche Verwendung der beiden Begriffe kann unter Umständen aber den Tatbestand der Täuschung gemäß § 132 des Strafgesetzbuches erfüllen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat im Jahr 1997 entschieden, dass sich nur diejenige Sachverständige bzw. derjenige Sachverständiger nennen darf, die bzw. der „den überwiegend erhofften Erwartungen entspricht.“ Diese sind insbesondere:

• erforderliche Sachkunde
• ein uneingeschränkt fundiertes Fach- und Erfahrungswissen (Berufserfahrung)
• ein Nachweis darüber, wie der erforderliche Sachverstand erworben wurde

Die Person einer Sachverständigen bzw. eines Sachverständigen oder GutachterIn kann demnach wie folgt definiert werden:

„Eine natürliche Person, die über besondere Erfahrungen und überdurchschnittliches Fachwissen auf einem abgegrenzten Spezialgebiet verfügt und die ihre gutachterlichen Leistungen persönlich, unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft und weisungsfrei erbringt.“ (nach: P. Bleutge)

Freie Sachverständige

Jeder, der der Meinung ist, über das notwendige Fachwissen, die erforderliche Sachkunde und Berufserfahrung zu verfügen, kann sich Sachverständige bzw. Sachverständiger nennen. Wie alle Sachverständigen, unterliegen aber auch die freien Sachverständigen den geltenden gesetzlichen Vorschriften zum Wettbewerbsrecht und der Haftung ihres Handelns.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Der Begriff „öffentlich bestellter und vereidigte Sachverständige bzw. vereidigter Sachverständiger“ ist nach § 132a Strafgesetzbuch gesetzlich geschützt. Die Grundlage für die Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen durch die jeweils zuständigen Körperschaften (Industrie- und Handelskammern, Handwerkskammern, Architekten- oder Ingenieurskammern) bildet § 36 Gewerbeordnung (GewO).

Ein Gericht ist gemäß Zivilprozessordnung gehalten, öffentlich bestellte Sachverständige zu Beweisfragen auszuwählen, solange besonderen Umstände nicht etwas anderes erfordern (§ 404 ZPO).

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gibt es nur in Deutschland. Im Zuge der Umsetzung der EU-Dienstleistungsrichtlinie und der EU-Berufsanerkennungsrichtlinie wurde die Gewerbeordnung um den § 36a ergänzt. Seitdem sind für die öffentliche Bestellung und Vereidigung auch Ausbildungs- und Befähigungsnachweise anderer EU-Staaten als Sachkundenachweis anzuerkennen. Dies gilt aber nicht für in Deutschland erworbene andere Sachkundenachweise.

ImmobiliengutachterInnen HypZert

Die HypZert GmbH zertifiziert seit ihrer Gründung im Jahr 1996 ImmobiliengutachterInnen, die in der und für die Finanzwirtschaft Immobiliengutachten und – analysen durchführt. Aktuell sind rund 2.000 GutachterInnen durch die HypZert zertifiziert.

Die Zertifizierungen der HypZert basieren auf der europäischen Norm DIN EN ISO/IEC 17024. Diese Norm legt Anforderungen an Zertifizierungsstellen, die Personenzertifizierungen vornehmen, fest. Dadurch soll eine gleichbleibende, vergleichbare und zuverlässige Arbeit der Zertifizierungsstellen sichergestellt werden. Die Akkreditierungen erfolgen durch die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS), deren Gesellschafter zu je einem Drittel die Bundesrepublik Deutschland, einige Bundesländer (Bayern, Hamburg und NRW) und der Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) sind. Die Deutsche Akkreditierungsstelle wiederum wird durch die „European Akkreditation“ überwacht.

HypZert GutachterInnen unterliegen genau wie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige einer regelmäßigen Kontrolle. Um eine hohe Qualität der Dienstleistungen im Sachverständigenwesen dauerhaft zu garantieren, wird der Gültigkeitszeitraum des Zertifikates oder der öffentlichen Bestellung auf maximal fünf Jahre begrenzt.

Die Pflichten der zertifizierten Sachverständigen ergeben sich aus dem Überwachungsvertrag zwischen dem Sachverständigem und der akkreditierten Personenzertifizierungsstelle, nicht jedoch aus einer Sachverständigenordnung. Der Inhalt des Überwachungsvertrages der HypZert GutachterInnen deckt sich im Wesentlichen mit den Inhalten der Sachverständigenordnung, der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterliegen.

• Eine Zertifizierung nach dem Standard der ISO/IEC 17024 ist ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis und dieser gleichzusetzen (Urteil des Landgerichtes Hechingen vom 19. Juli 2017).

• Die von der HypZert GmbH ausgestellten Zertifikate werden von der BaFin (der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) und den Finanzbehörden der Bundesländer (im Rahmen der Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer) akzeptiert.

• Darüber hinaus sind HypZert GutachterInnen qualifiziert, eine Bewertung von Immobilien für bilanzielle Zwecke nach den International Accounting Standards (IAS) sowie eine Bewertung von Immobiliengesellschaften vorzunehmen.

Fazit

• Der Begriff der Sachverständigen bzw. des Sachverständigen ist in Deutschland nicht geschützt.
• Freie Sachverständige ernennen sich selbst.
• „Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige“ gibt es nur in Deutschland.
• Die Grundlage der öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen bildet § 36 Gewerbeordnung.
• HypZert GutachterInnen werden nach den Kriterien der EU-weit gültigen Norm ISO/IEC 17024 zertifiziert.
• Der Sachkundenachweis der HypZert (F) GutachterInnen ist der einer bzw. eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichzusetzen

Für weitergehende Informationen und zur Vertiefung der Thematik verweise ich auf die unter www.hypzert.de und www.ihk-berlin.de hinterlegten Inhalte und auf den Studienbrief „Gutachterwesen in der Grundstücksbewertung“ der vdp Pfandbrief Akademie (Stand Oktober 2012).

Ihr Peter Stokowy

 

Peter Stokowy (Diplom Geograf) wechselte schon bald nach dem erfolgreichen Abschluss seines Studiums in die Immobilienbranche und hat sich seit mittlerweile mehr als 25 Jahren ein Renommee als Immobiliensachverständiger erworben. Neben seiner Hauptaufgabe als Immobiliengutachter für Markt- und Beleihungswertermittlung HypZert (F) ist er geschäftsführender Gesellschafter eines bundesweit tätigen Asset- und Property Management Unternehmens. Von seinem Berliner Büro aus betreuen er und seine Kollegen und Partner Klienten in ganz Deutschland, dem europäischen Ausland und den USA. Peter Stokowy ist Mitglied des Bundesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen (bvs e.V.) und führt den Titel des World Recognised Valuer (WAVO WRV), der durch die World Association of Valuation Organizations (WAVO) mit Sitz in Singapur, verliehen wird.

Als Speaker und Impulsgeber tritt er auf Fachveranstaltungen auf und schätzt Geschäftstermine in Berliner Kaffeehäusern. Hier können Sie Kontakt zu Peter Stokowy aufnehmen.