… oder von anderen gemacht wird. Daher richtet sich diese Reihe von Blogbeiträgen an interessierte Laien, wie zum Beispiel ImmobilieneigentümerInnen oder an alle, die beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben, aber auch an Menschen, die in der Immobilienbranche oder anderen Branchen arbeiten (wie zum Beispiel RechtsanwältInnen, SteuerberaterInnen oder WirtschaftsprüferInnen), jedoch noch keine Berührungspunkte zur Immobilienbewertung hatten.

Frage: Was ist eine Immobilie eigentlich wert?

Das kommt darauf an, denn es existieren zahlreiche unterschiedliche Werte und Wertbegriffe: Verkehrswert, Marktwert, Market Value (Red Book), Beleihungswert, Versicherungswert, Handelsbilanzwert, Einheitsbesitzwert und Fair Value.

Im Folgenden konzentriere ich mich auf den Verkehrswert, den Marktwert, Market Value und den Beleihungswert.

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB wie folgt definiert: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Es handelt sich um den Wert, der bei einer Veräußerung des Bewertungsobjektes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er ist ein Zeitwert, der nur zu einem bestimmten Stichtag gilt und – gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 25.06.1964) ein Wert, den das Grundstück für jedermann hat.

Die Begriffe „Marktwert“ und „Market Value“ stammen aus der internationalen Immobilienbewertung und sind nicht gesetzlich definiert. Allgemein anerkannt sind die Definition der TEGoVA (The European Group of Valuers´Associations) und des IVSC (International Valuation Standard Committee):

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einer verkaufsbereiten Verkäuferin bzw. einem verkaufsbereiten Verkäufer und einer kaufbereiten Erwerberin bzw. einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Auch wenn sich die Definition des Verkehrs- und des Marktwertes in der Wortwahl unterschiedlich sind, unterscheiden sie sich inhaltlich kaum voneinander. Zu beachten ist lediglich, dass, anders als bei einigen anderen Marktwerten, die Erwerbsnebenkosten beim Verkehrswert nicht berücksichtigt werden.

Der Begriff „Beleihungswert“ stammt aus der Kreditwirtschaft und ist definiert in § 16 (2) des Pfandbriefgesetzes (PfandGB) und in § 3 (1) der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV):

„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“

Der Beleihungswert wird also abgeleitet aus dem langfristigen Marktgeschehen, unter Berücksichtigung dauerhafter zukunftssicherer Merkmale im normalen Geschäftsverkehr. Anders als der Markt- oder Verkehrswert, gilt hier das Stichtagsprinzip nicht, denn der Beleihungswert muss während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung erzielt werden können. Insgesamt ist eine “vorsichtige Bewertung“ zu Grunde zu legen.

Zur Vertiefung der Thematik empfehle ich das Lehrbuch zur Immobilienbewertung von Sommer und Kröll sowie den Studienbrief „Marktwertermittlung“ der vdp Pfandbriefbank Akademie GmbH.

Um die Objektbesichtigung geht es in Artikel 2/3 der Reihe „Immobilienbewertung ist unkomplizierter als es scheint.“ Bis dahin,

Ihr Peter Stokowy

Peter Stokowy (Diplom Geograf) wechselte schon bald nach dem erfolgreichen Abschluss seines Studiums in die Immobilienbranche und hat sich seit mittlerweile mehr als 25 Jahren ein Renommee als Immobiliensachverständiger erworben. Neben seiner Hauptaufgabe als Immobiliengutachter für Markt- und Beleihungswertermittlung HypZert (F) ist er geschäftsführender Gesellschafter eines bundesweit tätigen Asset- und Property Management Unternehmens. Von seinem Berliner Büro aus betreuen er und seine Kollegen und Partner Klienten in ganz Deutschland, dem europäischen Ausland und den USA. Peter Stokowy ist Mitglied des Bundesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen (bvs e.V.) und führt den Titel des World Recognised Valuer (WAVO WRV), der durch die World Association of Valuation Organizations (WAVO) mit Sitz in Singapur, verliehen wird.

Als Speaker und Impulsgeber tritt er auf Fachveranstaltungen auf und schätzt Geschäftstermine in Berliner Kaffeehäusern. Hier können Sie Kontakt zu Peter Stokowy aufnehmen.