Frage: Ist es immer notwendig, die zu bewertende Immobilie zu besichtigen?

Die Beleihungswertermittlungsverordnung schreibt in § 4 Abs. 1 vor: „Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen.“

Auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist zur Erfassung des Zustands des Bewertungsobjektes unbedingt eine Ortsbesichtigung erforderlich. Die Gutachterin bzw der Gutachter läuft sonst Gefahr, sein Gutachten sittenwidrig, leichtfertig und fahrlässig erstattet zu haben, und setzt sich Haftungsansprüchen aus. Das Bewertungsobjekt ist also immer vom Sachverständigen zu besichtigen. (BGH, Urteil vom 28. Juni 1966 – VI ZR 287/64 –, WM 1966, 1150)

Eine Ausnahme gilt im Bereich der Beleihungswertermittlung bei Objekten unterhalb der Kleindarlehensgrenze. Dort kann eine Besichtigung auch durch einen (externen) „Besichtigenden“, wie zum Beispiel durch KollegInnen bzw. MitarbeiterInnen oder durch Dritte im Auftrag der Bank erfolgen.

Notwendige Unterlagen

Welche Unterlagen benötigt die bzw. der Immobiliensachverständige für die Erstellung eines Wertgutachtens? Für die Erstellung der Bewertung benötiget eine Gutachterin bzw. ein Gutachter in der Regel die nachfolgend aufgelisteten Dokumente:

Unterlagen zum Grundstück

  • Grundbuchauszug
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • sofern zutreffend Erbbaurechtsvertrag
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Bescheinigung über die erfolgte Abrechnung von Erschließungskosten
  • ggf. Städtebaulicher Vertrag (sofern vorhanden)
  • ggf. Baugrundgutachten (sofern vorhanden)
  • ggf. Altlastengutachten (sofern vorhanden)
  • ggf. Gebäude-Untersuchungsberichte (sofern vorhanden)

Unterlagen zu Gebäuden

  • Baugenehmigungen und Bauabnahmebescheinigungen
  • Baubeschreibung
  • Angaben zu durchgeführten Umbauten/Modernisierungen
  • Privatrechtliche Vereinbarungen (z.B. Nachbarschaftsverträge)
  • Gebäudezeichnungen (bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten)
  • Flächenberechnung (Nutzflächen DIN 277, Mietflächen nach gif)
  • Aufstellung der Stellplätze
  • Energieausweis (sofern vorhanden)

Zusätzlich bei Grundstücken mit sonstigen Belastungen im Grundbuch

  • Eintragungsbewilligungen

Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum

  • Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
  • Angaben zum WEG-Verwalter
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre (inklusive Rücklagenabrechnung)

Um GutachterInnen und Sachverständige geht es in Artikel 3/3 der Reihe „Immobilienbewertung ist unkomplizierter als es scheint.“ Bis dahin,

Ihr Peter Stokowy

Peter Stokowy (Diplom Geograf) wechselte schon bald nach dem erfolgreichen Abschluss seines Studiums in die Immobilienbranche und hat sich seit mittlerweile mehr als 25 Jahren ein Renommee als Immobiliensachverständiger erworben. Neben seiner Hauptaufgabe als Immobiliengutachter für Markt- und Beleihungswertermittlung HypZert (F) ist er geschäftsführender Gesellschafter eines bundesweit tätigen Asset- und Property Management Unternehmens. Von seinem Berliner Büro aus betreuen er und seine Kollegen und Partner Klienten in ganz Deutschland, dem europäischen Ausland und den USA. Peter Stokowy ist Mitglied des Bundesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen (bvs e.V.) und führt den Titel des World Recognised Valuer (WAVO WRV), der durch die World Association of Valuation Organizations (WAVO) mit Sitz in Singapur, verliehen wird.

Als Speaker und Impulsgeber tritt er auf Fachveranstaltungen auf und schätzt Geschäftstermine in Berliner Kaffeehäusern. Hier können Sie Kontakt zu Peter Stokowy aufnehmen.