Wertbegriffe – Immobilienbewertung
Es existieren zahlreiche Wertbegriffe im Bereich der Immobilienbewertung. Zu den wichtigsten zählen der Verkehrswert, der Marktwert bzw. Market Value (Red Book), der Beleihungswert, der Versicherungswert, der Handels- und Bilanzwert, der Einheitswert sowie der Fair Value.
Im Folgenden liegt der Fokus auf den vier in der Praxis bedeutendsten Wertarten: Verkehrswert, Marktwert, Market Value und Beleihungswert.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) gesetzlich definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert bezeichnet somit den wahrscheinlichsten Preis, der im Rahmen einer Veräußerung am Wertermittlungsstichtag erzielt werden kann. Er ist ein Zeitwert, der ausschließlich für den jeweiligen Stichtag gilt und nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 1964 der Wert ist, den das Grundstück für jedermann hat.
Marktwert / Market Value
Die Begriffe „Marktwert“ und „Market Value“ stammen aus der internationalen Immobilienbewertung und sind nicht gesetzlich definiert. Maßgeblich sind die Definitionen der TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) sowie des IVSC (International Valuation Standards Council):
„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einer verkaufsbereiten Verkäuferin bzw. einem verkaufsbereiten Verkäufer und einer kaufbereiten Erwerberin bzw. einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
Obwohl sich die Formulierung des Marktwertes von derjenigen des Verkehrswertes unterscheidet, ist der inhaltliche Gehalt nahezu identisch. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass beim Verkehrswert – im Gegensatz zu manchen internationalen Marktwertdefinitionen – Erwerbsnebenkosten nicht berücksichtigt werden.
Beleihungswert
Der Begriff des Beleihungswertes entstammt der Kredit- und Bankenpraxis. Er ist in § 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) sowie in § 3 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert:
„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“
Der Beleihungswert orientiert sich somit am langfristigen, nachhaltigen Marktgeschehen und berücksichtigt nur solche Merkmale, die als dauerhaft werthaltig und zukunftssicher anzusehen sind. Im Gegensatz zum Verkehrswert handelt es sich hierbei nicht um einen Stichtagswert, sondern um einen Wert, der über die gesamte Dauer der Beleihung Bestand haben soll. Grundlage ist stets eine vorsichtige und nachhaltige Bewertung der Immobilie.
Weiterführende Literatur
Zur vertiefenden Auseinandersetzung mit den unterschiedlichen Wertbegriffen und Bewertungsverfahren empfiehlt sich insbesondere das Werk „Immobilienbewertung“ von Sommer und Kröll sowie der Studienbrief „Marktwertermittlung“ der vdpPfandbriefbank Akademie GmbH.
