Immobilienbesichtigung
Ist es immer notwendig, die zu bewertende Immobilie zu besichtigen und welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Wertgutachtens benötigt?
Auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist zur Erfassung des Zustands des Bewertungsobjektes unbedingt eine Ortsbesichtigung erforderlich. Die Gutachterin bzw der Gutachter läuft sonst Gefahr, sein Gutachten sittenwidrig, leichtfertig und fahrlässig erstattet zu haben, und setzt sich Haftungsansprüchen aus. Das Bewertungsobjekt ist also immer vom Sachverständigen zu besichtigen. (BGH, Urteil vom 28. Juni 1966 – VI ZR 287/64 –, WM 1966, 1150)
Eine Ausnahme gilt im Bereich der Beleihungswertermittlung bei Objekten unterhalb der Kleindarlehensgrenze. Dort kann eine Besichtigung auch durch einen (externen) „Besichtigenden“, wie zum Beispiel durch KollegInnen bzw. MitarbeiterInnen oder durch Dritte im Auftrag der Bank erfolgen.
Notwendige Unterlagen
Welche Unterlagen benötigt die bzw. der Immobiliensachverständige für die Erstellung eines Wertgutachtens? Für die Erstellung der Bewertung benötiget eine Gutachterin bzw. ein Gutachter in der Regel die nachfolgend aufgelisteten Dokumente:
Unterlagen zum Grundstück
- Grundbuchauszug
- Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- sofern zutreffend Erbbaurechtsvertrag
- Auszug aus dem Altlastenkataster
- Bescheinigung über die erfolgte Abrechnung von Erschließungskosten
- ggf. Städtebaulicher Vertrag (sofern vorhanden)
- ggf. Baugrundgutachten (sofern vorhanden)
- ggf. Altlastengutachten (sofern vorhanden)
- ggf. Gebäude-Untersuchungsberichte (sofern vorhanden)
Unterlagen zu Gebäuden
- Baugenehmigungen und Bauabnahmebescheinigungen
- Baubeschreibung
- Angaben zu durchgeführten Umbauten/Modernisierungen
- Privatrechtliche Vereinbarungen (z.B. Nachbarschaftsverträge)
- Gebäudezeichnungen (bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten)
- Flächenberechnung (Nutzflächen DIN 277, Mietflächen nach gif)
- Aufstellung der Stellplätze
- Energieausweis (sofern vorhanden)
- Eintragungsbewilligungen
Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Angaben zum WEG-Verwalter
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre (inklusive Rücklagenabrechnung)
