Was ist bei der Übertragung einer Immobilie an die Kinder zu beachten?
Übertragung der Immobilie an die Kinder – Eintragung eines Nießbrauchrechts
Die Regelung von Vermögensfragen im Alter betrifft auch den Umgang mit der eigenen Immobilie. Oft ist eine Eigentumsübertragung auf die Kinder eine sinnvolle Variante.
Wer zu Lebzeiten seine Immobilie an die eigenen Kinder übertragen will, um die später sonst anfallende Erbschaftssteuer zu umgehen oder seinen Nachlaß zu Lebzeiten zu regeln, hat die Möglichkeit, durch Eintragung eines Nießbrauchrechts die Kontrolle über den Grundbesitz bis zu seinem Tod zu behalten. Das Nießbrauchrecht beinhaltet die Möglichkeit einer Vermietung zusätzlich zur Eigennutzung durch den Berechtigten. Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar und wird mit Nachweis des Todes des Berechtigten gelöscht.
Was ist ein Nießbrauchrecht und was unterscheidet es von einem Wohnungsrecht?
Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (geregelt im § 1093 BGB) berechtigt eine bestimmte Person, eine im Eigentum eines Dritten befindliche Immobilie oder einen klar definierten Teil davon unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Das Nießbrauchrecht (geregelt in den §§ 1030 bis 1089 BGB) ist ein dingliches Recht und gestattet der berechtigten Person die Nutzung an und die Ertragsziehung aus einer Immobilie, ohne das Eigentum daran zu haben. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht sind somit nicht nur einzelne, klar definierte Nutzungen gewährt. Der Berechtigte kann die Immobilie zusätzlich zur persönlichen Nutzung also auch vermieten oder verpachten. Durch Eintragung eines Nießbrauchrechts ist dementsprechend auch die Übertragung vermieteter Anlageimmobilien ohne Verzicht auf die laufenden Mieteinnahmen möglich. Üblicherweise übernimmt der Nießbrauchberechtigte alle laufenden Kosten inklusive der Instandhaltung des Gebäudes. Der genaue Umfang der vom Nießbrauchberechtigten zu tragenden Kosten und Pflichten ist im notariell zu beurkundenden Übertragungsvertrag festzulegen.
Wie wird das Eigentum an der Immobilie an die Kinder übertragen, wie wird ein Nießbrauchrecht bestellt und was ist dabei im einzelnen zu beachten?
Soll z.B. das eigene Haus zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder übertragen werden, obwohl die Eltern noch darin wohnen, geschieht dies durch den Abschluß eines notariell beurkundeten Vertrages. Die Rechte und Pflichten der Parteien werden individuell in diesem Vertrag formuliert. Wird im Gegenzug zur Eigentumsübertragung ein Nießbrauchrecht vereinbart, ist dieses in Abteilung II des Grundbuches einzutragen. Wie bereits erwähnt, ist die Übernahme der laufenden Kosten klar zu formulieren, ebenso evtl. zusätzliche Bedingungen. Üblich ist z.B. eine sogenannte Rückübertragungsklausel, die nach dem Nießbrauchrecht in Abteilung II des Grundbuches eingetragen wird und festlegt, unter welchen Umständen die Übertragung des Immobilieneigentums rückgängig zu machen ist. Hier sind in der Regel u.a. die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des von der Eigentumsübertragung Begünstigten oder der Versuch der Veräußerung der Immobilie ohne Zustimmung der Nießbrauchberechtigten genannt.
Der Übertragungsvertrag sollte alle erforderlichen Absicherungen für die übertragende Partei enthalten.
Warum ist die Eintragung eines Nießbrauchrechts im Rahmen einer Eigentumsübertragung sinnvoll?
Grundsätzlich ist bei einer Übertragung des Eigentums an einer Immobilie, deren Nutzung durch die übertragende Partei weiterhin beabsichtigt ist, die Eintragung eines entsprechenden Rechtes in Abteilung II des Grundbuchs zu empfehlen. Ohne die Eintragung eines solchen Rechts besteht keinerlei Absicherung für den Übergeber der Immobilie. Die Eintragung eines Nießbrauchrechts ermöglicht, im Unterschied zu einem Wohnungsrecht, einen weiterhin nahezu uneingeschränkten Zugriff auf die Immobilie, der sich kaum von den Befugnissen eines Eigentümers unterscheidet. Der Begünstigte der Immobilienübertragung wird bei Eintragung eines Nießbrauchrechts in der Regel außerdem von den laufenden Kosten inklusive der Instandhaltung des Gebäudes befreit.
Ein weiterer Aspekt ist die mit der Belastung durch ein Nießbrauchrecht einhergehende Wertminderung der damit belasteten Immobilie. Die für den Eigentumserwerb durch das Finanzamt erhobene Schenkungssteuer wird dadurch, je nach Alter des Nießbrauchberechtigten, unter Umständen erheblich gesenkt. Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht bleibt auch im Falle einer Veräußerung der Immobilie bestehen und stellt damit eine umfassende Absicherung für den oder die Berechtigten dar.
Ein Nießbrauchrecht ermöglicht es also, die rechtliche Übertragung des Eigentums an einer Immobilie als vorweggenommenes Erbe ohne Veränderung der tatsächlichen Nutzungsumstände zu vollziehen.
Die Eintragung eines Nießbrauchrechts ist also auch bei der Übertragung selbstgenutzter Immobilien, wie z.B. Einfamilienhäusern, ohne Vermietungsabsicht sinnvoll.
Welche Verpflichtungen sind für den Berechtigten mit dem Nießbrauchrecht verbunden?
Üblicherweise ist der Nießbrauchberechtigte verpflichtet, sämtliche laufenden Kosten zu übernehmen, einschließlich der außerordentlichen. Außerdem ist mit dem Nießbrauchrecht die Verpflichtung zur Erhaltung der Zustandes der Immobilie verbunden, einschließlich der Ausführung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen unter Übernahme der dafür anfallenden Kosten. Die Immobilie ist ordnungsgemäß zu bewirtschaften und ihrer wirtschaftlichen Bestimmung gemäß zu erhalten.
Der in dieser Hinsicht mit dem Nießbrauchrecht verbundene Rahmen ist im Übertragungsvertrag individuell zu vereinbaren. In der Regel ist die wesentliche Veränderung der Beschaffenheit der Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers nicht im Nießbrauchrecht enthalten. Entsprechende Regelungen sollten bei Bedarf im Einzelfall klar im Vertrag formuliert sein.
Wie endet ein Nießbrauchrecht?
Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht endet üblicherweise mit dem Nachweis des Todes des Berechtigten. Alternativ kann der Nießbrauchberechtigte schriftlich seinen Verzicht auf das Recht erklären.
Fazit
Mit der Möglichkeit der Eintragung eines Nießbrauchrechts ist die vorzeitige Übertragung von Immobilienbesitz an die Kinder möglich, ohne Veränderung oder Beeinträchtigung bestehender Nutzungsverhältnisse. Darüber hinaus kann eine zu erwartende Erbschaftssteuer durch eine vorzeitige Übertragung in Verbindung mit der Eintragung eines Nießbrauchrechts unter Umständen erheblich reduziert werden.
