Immobilienbewertung für Erbschafts- und Steuerzwecke
Was Immobilieneigentümer im Zusammenhang von einer Erbschaft oder einer Schenkung wissen sollten
Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, spielt ihr steuerlicher Wert, der bestimmt – ob und in welcher Höhe Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen – eine zentrale Rolle.
Doch wie wird der Immobilienwert in diesen Fällen ermittelt – und wie unterscheidet er sich vom Marktwert nach § 194 BauGB?
Steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG)
Für steuerliche Zwecke ist nicht die ImmoWertV maßgeblich, sondern das Bewertungsgesetz (BewG).
Gemäß § 157 BewG erfolgt die Bewertung des Grundvermögens grundsätzlich nach den tatsächlichen Verhältnissen am Bewertungsstichtag (z. B. Todestag oder Schenkungstag) und nach den Wertverhältnissen zum Bewertungszeitpunkt.
Der ermittelte Grundbesitzwert dient als steuerliche Bemessungsgrundlage und orientiert sich zwar an den allgemeinen Grundsätzen der Immobilienwertermittlung, wird jedoch vereinfachend und typisiert ermittelt. Der Grundbesitzwert dient der einheitlichen, „rechtssicheren“ Bewertung für steuerliche Zwecke – nicht aber der Ermittlung eines tatsächlichen Marktpreises.
Der Gutachterausschuss Berlin ermittelt in Abstimmung mit den Berliner Finanzbehörden Daten (Vergleichsfaktoren für Villen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Garagen/Stellplätze und steuerliche Liegenschaftszinssätze), die ausschließlich für die steuerliche Bewertung verwendet werden dürfen.
Unterschied zwischen steuerlichem Wert und Verkehrswert
Ein häufiger Irrtum besteht darin, den steuerlichen Grundbesitzwert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) bildet den am Markt voraussichtlich erzielbaren Preis ab, während der steuerliche Wert auf normierten Modellen mit typisierten Zinssätzen und Baukosten basiert. Je nach Marktlage kann der steuerliche Wert also über oder unter dem tatsächlichen Marktwert liegen.
Wer Zweifel an der Höhe des vom Finanzamt festgestellten Wertes hegt, kann gemäß § 198 BewG ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters zum „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ einreichen. Das Finanzamt muss diesen Wert anerkennen, wenn das Gutachten nachvollziehbar und nach ImmoWertV erstellt ist.
Bedeutung für Erben und Schenker
Die steuerliche Bewertung hat erhebliche finanzielle Auswirkungen, denn je nach Verwandtschaftsgrad und Freibetrag (§ 16 ErbStG) kann bereits eine moderate Abweichung im Wert zu einer Steuerpflicht oder einer höheren Steuerlast führen.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Transparenz und Rechtssicherheit – besonders bei größeren Nachlässen oder geplanten Schenkungen.
Auch bei der Testamentsgestaltung oder Nachfolgeplanung ist eine objektive Bewertung ratsam, um gerechte Aufteilungen zu ermöglichen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fazit
Die Immobilienbewertung für Erbschafts- und Steuerzwecke ist ein komplexes, aber wichtiges Thema.
Während die Finanzverwaltung pauschalierte Verfahren nutzt, kann ein qualifiziertes Gutachten helfen, realistische und gerechte Werte nachzuweisen – und damit oft auch die Steuerlast zu reduzieren. Wer frühzeitig Klarheit über den Wert seiner Immobilie schafft, erleichtert den Erben die Abwicklung und sorgt für Frieden in der Vermögensnachfolge.
