Wie beeinflussen das geltende Planungsrecht und das Bauordnungsrecht den Marktwert einer Immobilie ?
Sie definieren, was und wie auf einem Grundstück gebaut oder genutzt werden darf – und damit letztlich auch, welche Erträge oder Nutzungspotenziale sich realisieren lassen.
1. Planungsrecht – die „äußeren Grenzen“ der Bebaubarkeit
Das Planungsrecht ist im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.
Im Baugesetzbuch ist die planungsrechtliche Bebaubarkeit eines Grundstückes geregelt:
§ 30 BauGB – Bebauungspläne:
Ein Grundstück ist bebaubar, wenn es den Festsetzungen eines Bebauungsplans entspricht. In qualifizierten Bebauungsplänen werden Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Grünflächen festgelegt
§ 34 BauGB – Innenbereich:
Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben „innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen“ nach der „Eigenart der näheren Umgebung“. Die Erschließung muss gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
§ 35 BauGB – Außenbereich:
Grundstücke außerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile sind grundsätzlich nicht bebaubar.
Zusätzlich werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Gebietsarten (z. B. allgemeines Wohngebiet – WA, Mischgebiet – MI, Kerngebiet – MK) und die zulässigen Nutzungen bestimmt. Diese bestimmen die Art der Bebauung und die Nutzungstiefe. 2. Bauordnungsrecht – die „inneren Grenzen“ der Bebaubarkeit
Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht und weicht von Bundesland zu Bundesland voneinander ab. Es regelt die technischen, gestalterischen und sicherheitsrechtlichen Anforderungen an bauliche Anlagen.
Während das Planungsrecht vorgibt, ob und was gebaut werden darf, legt das Bauordnungsrecht fest, wie gebaut werden darf.
Zentrale bauordnungsrechtliche Vorschriften im Land Berlin (BauO Bln) sind beispielsweise:
§ 3 BauO Bln – Allgemeine Anforderungen:
Gebäude müssen so errichtet werden, dass sie die öffentliche Sicherheit, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährden.
§ 6 BauO Bln – Abstandsflächen:
Bestimmt die Abstände zu Nachbargrundstücken. Enge Abstandsregelungen können die mögliche Bebaubarkeit – und damit den Wert – reduzieren.
§ 17 BauO Bln – Stellplätze und Fahrradabstellplätze:
Je nach Nutzungsart müssen Stellplätze nachgewiesen werden. Fehlende Nachweisflächen können die wirtschaftliche Nutzbarkeit begrenzen.
§ 49 ff. BauO Bln – Brandschutz, Wärmeschutz, Barrierefreiheit:
Anforderungen an Sicherheit und Energieeffizienz beeinflussen die Baukosten und somit die wirtschaftliche Bewertung.
In der Praxis bedeutet dies: Selbst wenn ein Grundstück nach BauGB bebaubar ist, kann das Bauordnungsrecht die tatsächliche Realisierbarkeit oder Wirtschaftlichkeit einschränken.
3. Fazit
Das Zusammenspiel von Planungs- und Bauordnungsrecht bildet die rechtliche Grundlage jeder Wertermittlung.
Ein Grundstück ist immer nur so viel wert, wie es rechtlich zulässig und wirtschaftlich nutzbar ist. Sollte die Bebauung eines Grundstückes planungs- und oder bauordnungsrechtlich unzulässig sein, ist eine Nachgenehmigung erforderlich. Sollte diese nicht möglich sein, kann dies dazu führen, dass eine bauliche Anlage zurückgebaut (= abgerissen) werden muss.
Aus diesem Grunde ist in jedem Markt- oder Beleihungswertgutachten eine genaue planungsrechtliche Prüfung unerlässlich.
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt daher stets:
• den planungsrechtlichen Status,
• die bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen und
• die marktüblichen Nutzungschancen.
So lässt sich der rechtlich gesicherte Marktwert zuverlässig bestimmen – nicht nur auf dem Papier, sondern im tatsächlichen städtebaulichen Kontext.
